Μάλλον έσκασε η «φούσκα» στην αγορά ακινήτων της Κίνας…

Επειδή ο κλάδος των κατασκευών συνέχισε να χτίζει, δεν υπήρξε καμία αρνητική επίπτωση στο ΑΕΠ. Οι επενδύσεις σε ακίνητα συνέχισαν να αυξάνονται με σχεδόν 30% ετησίως. Όμως, ο πληθωρισμός άρχισε να αυξάνεται από 1,5% τον Ιανουάριο του 2010 ως το 6,5% τον Ιούλιο του 2011, και οι αρχές άρχισαν να αγωνιούν. Και προέβησαν σε διεύρυνση των προσπαθειών τους για αποθέρμανση της αγοράς ακινήτων. Η κεντρική τράπεζα έγινε αυστηρότερη σχετικά με την πιστωτική επέκταση και η κινεζική οικονομία άρχισε να επιβραδύνει. Όσο το 2011 προχωρούσε, οι κατασκευαστές πάσχισαν για νέες γραμμές χρηματοδότησης ώστε να κρατήσουν τα υπερφορτωμένα χαρτοφυλάκια ακινήτων τους. Κατ 'αρχάς στηρίχθηκαν στα τραπεζικά δάνεια (έως ότου κόπηκαν), στη συνέχεια στράφηκαν σε ομόλογα υψηλής απόδοσης στο Χονγκ Κονγκ (μέχρι που η αγορά κορέσθηκε), μετά στα ιδιωτικά επενδυτικά οχήματα (που χρηματοδοτούνται από τις τράπεζες προκειμένου να παρακαμφθούν οι περιορισμοί επί του δανεισμού) και τέλος, σε ορισμένες περιπτώσεις, προσέφυγαν στους τοκογλύφους. Μέχρι το τέλος του περασμένου καλοκαιριού, πολλοί Κινέζοι κατασκευαστές είχαν ξεμείνει από επιλογές και αναγκάστηκαν να αρχίσουν την ρευστοποίηση των ακινήτων τους. Ως εκ τούτου, άρχισε η πτώση των τιμών: 30%, 40%, ακόμη και 50% έκπτωση.

Το μεγαλύτερο αναπάντητο ερώτημα είναι κατά πόσον οι υφιστάμενοι επενδυτές - οι άνθρωποι που κατέχουν όλα αυτά τα άδεια συγκροτήματα κατοικιών και τις μονοκατοικίες «φαντάσματα» που πωλούνται - θα ενταχθούν στο ξεπούλημα, το οποίο θα μπορούσε να μετατρεψει την υποχώρηση της αγοράς σε μια πανωλεθρία. Μέχρι τώρα, αυτό δεν έχει γίνει. Σε αντίθεση με τους υψηλής μόχλευσης κατασκευαστές, εκείνοι που αγοράζουν πολλά σπίτια επένδυσαν τα δικά τους χρήματα και δεν αντιμετωπίζουν άμεσες πιέσεις να πουλήσουν όπως οι κατασκευαστές. Ωστόσο, η προθυμία τους να διατηρούν σε αδράνεια τα ακίνητά τους εξαρτάται από την αξιοπιστία της ακίνητης περιουσίας ως μέσο αποθήκευσης αξίας - μια λογική που φαίνεται να διαλύεται μπροστά στα μάτια τους. Ενώ οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών στο Πεκίνο έπεσαν μόνο 3% τον περασμένο μήνα, ο όγκος των συναλλαγών εκεί και σε άλλες πόλεις έχει πέσει κατακόρυφα (πτώση 50% σε ετήσια βάση στη Shenzhen, 57% στην Tianjin, και 79% στην Changsha), γεγονός που υποδηλώνει ότι πολλοί ιδιοκτήτες θα ήθελαν να πωλήσουν - εφ 'όσον δεν θα καταγράψουν ζημία - αλλά έχουν πρόβλημα να βρουν αγοραστές. Επίδοξοι αγοραστές κατοικίας, οι οποίοι κάποτε αισθάνθηκαν πιεσμένοι να αγοράσουν πριν να αυξηθούν οι τιμές ακόμη περισσότερο, τώρα προτιμούν να περιμένουν και να κοιτάξουν γύρω τους για μια καλύτερη διαπραγμάτευση.

Τις τελευταίες εβδομάδες, πληθαίνουν οι φωνές που καλούν την κυβέρνηση να άρει τους περιορισμούς στις πολλαπλές αγορές σπιτιών - αποκαλύπτοντας, όταν τα πράγματα φτάνουν στα όρια, πόσο η αγορά έχει φτάσει να εξαρτάται από τους επενδυτές, αντί για τους τελικούς χρήστες, την ζήτηση. Αλλά και οι δύο μορφές ζήτησης εξαρτώνται, με τον δικό της τρόπο η καθεμιά, από το θεώρημα των συνεχώς αυξανόμενων τιμών. Αν αυτή η παραδοχή δεν μπορέσει με κάποιο τρόπο να αποκατασταθεί, ούτε μια πιο χαλαρή νομοθεσία ούτε ένας πιο χαλαρός δανεισμός θα πείσει τους Κινέζους να σωρεύσουν πλούτο πάλι στην ιδιοκτησία ακινήτων. Ακριβώς όπως και αλλού, οι νομισματικές αρχές της Κίνας ενδέχεται να βρεθούν, όπως λέγεται, να πιέζουν σε ένα περιβάλλον απρόθυμης ζήτησης.

Κατά ειρωνικό τρόπο, καθώς οι Κινέζοι επενδυτές αρχίζουν να αποσύρουν τα χρήματά τους από την αγορά ακινήτων, πολλοί τα καταθέτουν στις τράπεζες-και σε οχήματα «διαχείρισης ιδιωτικού πλούτου» (private wealth management) που υπόσχονται υψηλά σταθερά ποσοστά απόδοσης, αλλά κατευθύνουν τα υπό διαχείριση κεφάλαια σε επενδύσεις - όπως η ανάπτυξη ακίνητων περιουσιών και αγορά ομολόγων τοπικών κυβερνήσεων- των οποίων οι αποδόσεις στηρίζονται στις ολοένα αυξανόμενες τιμές των ακινήτων. Πολλοί φοβούνται ότι αυτή η τοποθέτηση του ρίσκου της ακίνητης περιουσίας σε νέο περιτύλιγμα θέτει τις βάσεις για τη συνέχεια στην κρίση, κρίση που ορισμένοι θεωρούν ότι είναι το Κινεζικό ισοδύναμο του χάους των ενυπόθηκων απαιτητών δανείων της Wall Street.

Παρότι τρομακτικό, το σκάσιμο της φούσκας στην αγορά ακινήτων της Κίνας δεν αποτελεί εξολοκλήρου κακή εξέλιξη. Φθηνότερη, πιο προσιτή στέγη θα μπορούσε να ξεκλειδώσει τις οικονομίες των οικογενειών της Κινεζικής εργατικής τάξης, πυροδοτώντας μεγαλύτερη καταναλωτική ζήτηση και συμβάλλοντας στην εξισορρόπηση της παγκόσμιας οικονομίας. Οι επενδύσεις που έχουν μπλοκαριστεί για καιρό σε αδρανή ακίνητα θα μπορούσαν να πλεύσουν προς πιο παραγωγικές αναζητήσεις. Οι προσαρμογές αυτές έχουν αναβληθεί για πάρα πολύ καιρό. Για το λόγο αυτό, τουλάχιστον μερικοί από τους ηγέτες της Κίνας εμφανίζονται αποφασισμένοι να επιβάλλουν μια διόρθωση παρά τους κινδύνους. Αλλά ξέρουν ότι περπατούν στην κόψη του ξυραφιού.

Πρωτότυπο: http://www.foreignaffairs.com/articles/136963/patrick-chovanec/chinas-re...

Copyright © 2002-2010 by the Council on Foreign Relations, Inc.
All rights reserved.

Συνδέσεις:
[1] http://yhoo.it/sv7TCB