Μάλλον έσκασε η «φούσκα» στην αγορά ακινήτων της Κίνας… | Foreign Affairs - Hellenic Edition

Μάλλον έσκασε η «φούσκα» στην αγορά ακινήτων της Κίνας…

Σειρά παραγόντων αναμένεται να υπονομεύσουν την οικονομική ανάπτυξη της χώρας

Για να κατανοήσει κανείς πώς συνέβη αυτό, πρέπει να αναλύσει το πλήθος των στρεβλώσεων και να συνυπολογίσει τα παιχνίδια που χαρακτηρίζουν την αγορά ακινήτων της Κίνας. Η κατασκευή κατοικιών καλύπτει πλέον σχεδόν το δέκα τοις εκατό του συνολικού ΑΕΠ της χώρας – τέσσερις ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα από όσο ήταν στην κορύφωση της φούσκας των ακινήτων των ΗΠΑ το 2005. Επιθετικοί αναλυτές έχουν υποστηρίξει από καιρό ότι η μεγάλης κλίμακας αστυφιλία και η ραγδαία αύξηση των εισοδημάτων δικαιολογούν μια τέτοια εξαιρετικά μεγάλη άνθηση.
Ωστόσο, οι νέοι κάτοικοι των αστικών κέντρων δεν είναι η άμεση κινητήρια δύναμη της πρόσφατης ανοδικής πορείας της αγοράς ακινήτων της Κίνας. Οι κινέζοι επενδυτές, μεγάλοι και μικροί, είναι εκείνοι που δημιούργησαν την αγορά. Για περισσότερο από μια δεκαετία, έχουν στοιχηματίσει υπέρ πιο μακροπρόθεσμων τάσεων ζήτησης στην αγορά, αγοράζοντας πολλά ακίνητα - συχνά δεκάδες κάθε φορά - τα οποία στη συνέχεια αφήνουν κενά με την πεποίθηση ότι οι τιμές θα αυξηθούν. Οι εκτιμήσεις για τέτοιου είδους αδρανείς επενδύσεις κυμαίνονται από 10 εκατομμύρια έως 65 εκατομμύρια σπίτια. Κανείς δεν ξέρει πραγματικά τον ακριβή αριθμό, αλλά η οπτική εντύπωση που δημιουργείται από τεράστιες περιοχές «φαντάσματα», που γεμίζουν με σειρές επί σειρών ακατοίκητων μονοκατοικιών και συγκροτημάτων διαμερισμάτων, αφήνει τον παρατηρητή με μια αίσθηση επενδύσεων που, κυριολεκτικά, δεν περιέχουν τίποτα.

Η μανία με τα κενά ακίνητα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην έλλειψη ελκυστικών εναλλακτικών λύσεων. Αυστηροί έλεγχοι επί των εκροών κεφαλαίου αποτρέπουν τους περισσότερους κινέζους πολίτες από την τοποθέτηση οποιουδήποτε πραγματικού χρηματικού ποσού στο εξωτερικό. Οι κινεζικές τραπεζικές καταθέσεις αποφέρουν πολύ χαμηλά επιτόκια - κάτω από το ποσοστό του πληθωρισμού για το 2010. Η κοινή γνώμη θεωρεί τα εγχώρια χρηματιστήρια, τα οποία έχουν υποστεί σκαμπανεβάσματα κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, ως κάτι περισσότερο από υψηλού κινδύνου τζόγο. Αντίθετα, τα ακίνητα, που δεν έχουν δει μια συνεχή ύφεση από τότε που η Κίνα επέτρεψε την ιδιοκτησία σπιτιών στη δεκαετία του 1990, από καιρό φαίνονταν σαν ένα σίγουρο στοίχημα.

Η αντίδραση του Πεκίνου στην παγκόσμια οικονομική κρίση έριξε λάδι στην φωτιά. Για να διατηρηθεί η αύξηση του ΑΕΠ στο περίπου 10% κατά τη διάρκεια μιας τεράστιας κάμψης της παγκόσμιας ζήτησης, οι ηγέτες της Κίνας μηχανεύτηκαν μια έκρηξη δανεισμού που επέκτεινε την προσφορά χρήματος στη χώρα κατά περίπου δύο τρίτα. Η αγορά ακινήτων ήταν ήδη το ιδανικό μέρος για τους Κινέζους να τοποθετήσουν τα μετρητά τους. Τώρα, οι επενδυτές είχαν πολύ περισσότερα μετρητά για να τοποθετήσουν. Κατά συνέπεια οι τιμές αυξήθηκαν: Σε πολλές περιοχές, το κόστος των πολυτελών κατοικιών διπλασιάστηκε μέσα σε μόλις δύο χρόνια.

Αλλά αυτή η κερδοσκοπία ανέβασε την τιμή της στέγασης και άφησε στη μοίρα τους τούς ανθρώπους που χρειάζονται πραγματικά ένα σπίτι για να ζήσουν. Λαμβάνοντας υπόψη τις τιμές που επικράτησαν νωρίτερα φέτος την άνοιξη, ο μέσος μισθωτός στο Πεκίνο θα έπρεπε να εργάζεται 36 χρόνια για να πληρώσει ένα μέσο σπίτι, σε σύγκριση με 18 χρόνια στη Σιγκαπούρη, 12 στη Νέα Υόρκη και πέντε στη Φρανκφούρτη. Ο πόλεμος προσφορών έχει ωθήσει περαιτέρω τους κατασκευαστές να αναπτύσσουν όλο και πιο δαπανηρές κατοικίες πολυτελείας που οι επενδυτές επιθυμούν αλλά λίγοι απλοί άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

Από την άνοιξη του 2010, οι ηγέτες της Κίνας γίνονταν όλο και περισσότερο ανήσυχοι ότι η εκτόξευση των τιμών θα σπείρει τους σπόρους μιας κοινωνικής αναταραχής. Σε απάντηση, το Πεκίνο επέβαλε μια σειρά μέτρων αποθέρμανσης για να συγκρατήσει την κερδοσκοπική ζήτηση. Σε αυτά περιλαμβάνεται ένας όρος για μεγαλύτερες προκαταβολές, σκληρότερες προϋποθέσεις για στεγαστικά δάνεια, απαιτήσεις άδειας παραμονής για τους αγοραστές σπιτιών και περιορισμός του αριθμού σπιτιών που μπορεί να αγοράσει μια οικογένεια. Παρά το γεγονός ότι οι περιορισμοί αυτοί εστιάζονται κυρίως στο Πεκίνο και τη Σαγκάη, όπου οι κεντρικές αρχές κατέχουν τη μεγαλύτερη εξουσία, είχαν ως στόχο να στείλουν ένα σαφές μήνυμα ότι οι ηγέτες της Κίνας ήθελαν την σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων.

Οι κατασκευαστές ακίνητων, όμως, πίστευαν ότι είχαν δει ξανά το έργο αυτό. Είχαν αντιμετωπίσει και προηγούμενες εκστρατείες αποθέρμανσης, με πιο πρόσφατη εκείνη στις αρχές του 2008. Κάθε μια διήρκεσε λίγους μήνες πριν επανέλθει η αγορά στην καθημερινότητά της. Οι τοπικές κυβερνήσεις εξαρτώνται από μια υγιή αγορά ακινήτων για τη δημιουργία εσόδων από τις πωλήσεις γης (καθώς το κράτος είναι ο ιδιοκτήτης της γης) και η ανάπτυξη ακινήτων έχει από καιρό καταστεί μια βασική κινητήρια δύναμη της αύξησης του ΑΕΠ που η κεντρική κυβέρνηση και επιζητεί και επιβραβεύει. Ας τους αφήσουμε να δούν τις επιπτώσεις της επιβράδυνσης, σκέφτηκαν οι κατασκευαστές, και οι ηγέτες της Κίνας θα βιαστούν να υποστηρίξουν τον κλάδο μας. Πάντα έτσι έκαναν στο παρελθόν.
Έτσι, οι κατασκευαστές στοιχημάτισαν κατά της αποθέρμανσης. Συνέχισαν να δανείζονται και να χτίζουν, ακόμη και απέναντι σε μια σχετικά μουδιασμένη και αβέβαιη αγορά. Μέχρι εκείνο το σημείο, οι Κινέζοι κατασκευαστές ήταν σε θέση να διακινήσουν ό, τι χτίστηκε, συνήθως προπωλώντας το πριν από την ολοκλήρωσή του. Όμως, από το τέλος της άνοιξης του 2010, άρχισαν να συσσωρεύονται σημαντικά αποθέματα απούλητων σπιτιών, για την ημέρα που η κυβέρνηση, όπως σκέφτηκαν, θα ενδώσει και η ζήτηση θα διογκωθεί και πάλι.